Restschuld nach der Zinsbindung: So wirkt der neue Zins auf die Rate

Die Restschuld nach der Zinsbindung ist der Betrag, der vom ursprünglichen Immobilienkredit noch offen ist, wenn der vereinbarte Sollzins ausläuft. Für diese Summe wird meist eine Anschlussfinanzierung benötigt. Wie hoch die neue Monatsrate ausfällt, hängt dann vor allem von drei Größen ab: der verbleibenden Restschuld, dem neuen Sollzins und der anfänglichen Tilgung im neuen Finanzierungsabschnitt.

Ein höherer Anschlusszins führt deshalb nicht automatisch zu einer unbezahlbaren Rate. Entscheidend ist, wie stark die Restschuld während der ersten Zinsbindung gesunken ist und welcher Tilgungssatz anschließend gewählt wird. Umgekehrt kann eine scheinbar niedrige Anschlussrate problematisch sein, wenn sie nur durch eine sehr geringe Tilgung erreicht wird. Dann dauert die Rückzahlung länger und die nächste Restschuld bleibt hoch.

Was passiert, wenn die Zinsbindung endet?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der Sollzinsbindung grundsätzlich konstant. Innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil nach und nach, während der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt. Der offene Betrag wird als Restschuld bezeichnet und muss weiterfinanziert, aus Eigenmitteln abgelöst oder durch eine andere Finanzierung ersetzt werden.

Für die Anschlussfinanzierung kann die bisherige Bank eine Prolongation anbieten. Alternativ lässt sich das Darlehen zu einem anderen Kreditinstitut umschulden. In beiden Fällen werden die Konditionen für die offene Restschuld neu festgelegt. Wer sich rechtzeitig mit den Optionen befasst, kann die Zinsen der Anschlussfinanzierung vergleichen, statt nur das erste Angebot der bisherigen Bank anzunehmen.

Restschuld berechnen: Welche Angaben werden benötigt?

Die genaueste Restschuld steht im Tilgungsplan oder in einer aktuellen Darlehenskontoübersicht der Bank. Für eine eigene Schätzung werden der ursprüngliche Kreditbetrag, der gebundene Sollzins, die monatliche Rate, der Beginn der Rückzahlung und die Zahl der bereits gezahlten Monatsraten benötigt. Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel oder ausgesetzte Raten müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Bei einem Annuitätendarlehen kann die Restschuld mathematisch aus dem Anfangsdarlehen, dem Monatszins, der konstanten Monatsrate und der Anzahl der Zahlungen abgeleitet werden. Praktisch ist jedoch der aktuelle Tilgungsplan meist zuverlässiger, weil er die vertraglichen Zahlungszeitpunkte und bereits verbuchten Änderungen enthält. Für eine erste Orientierung reicht ein Baufinanzierungsrechner, die endgültige Anschlussfinanzierung sollte aber mit den Bankdaten kalkuliert werden.

Beispiel: Restschuld nach zehn Jahren Zinsbindung

Das folgende Beispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung und keine Darstellung aktueller Marktkonditionen. Angenommen, ein Immobilienkredit startet mit 300.000 Euro, einem gebundenen Sollzins von 1,80 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,50 Prozent. Die monatliche Annuität beträgt dann 1.075 Euro. Nach zehn Jahren liegt die rechnerische Restschuld bei rund 217.900 Euro.

Die Restschuld ist deutlich kleiner als der ursprüngliche Kreditbetrag. Deshalb darf der neue Zinssatz nicht isoliert mit dem alten verglichen werden. Für die tatsächliche Monatsrate muss der neue Zins auf die verbleibenden rund 217.900 Euro angewendet werden. Genau dieser Unterschied wird bei einer schnellen Überschlagsrechnung häufig übersehen.

Neue Kreditrate berechnen: Einfache Planungsformel

Für die anfängliche Monatsrate einer Anschlussfinanzierung eignet sich folgende Näherung:

Monatsrate ≈ Restschuld × (neuer Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Die Prozentwerte werden dabei als Dezimalzahlen eingesetzt. Bei 217.900 Euro Restschuld, 3,50 Prozent Sollzins und 2,00 Prozent Tilgung ergibt sich beispielsweise eine anfängliche Monatsrate von rund 999 Euro. Eine ausführlichere Erklärung mit Rechenschritten findest du bei der Formel für die Kreditrate.

Beispielrate bei 217.900 € Restschuld und 2 % Tilgung

Die Tabelle zeigt, dass der neue Zins die Rate deutlich verändert, wenn die Tilgung unverändert bei 2,00 Prozent bleibt. Gleichzeitig liegt die Rate bei 3,50 Prozent Anschlusszins trotz des höheren Zinssatzes unter der ursprünglichen Rate von 1.075 Euro. Der Grund ist die bereits gesunkene Kreditsumme. Erst bei 4,50 Prozent Sollzins liegt die neue Rate in diesem Beispiel spürbar über der bisherigen Belastung.

Gleiche Rate bedeutet bei höherem Zins weniger Tilgung

Viele Kreditnehmer möchten ihre bisherige Monatsrate beibehalten. Das ist grundsätzlich möglich, sofern die Bank zustimmt und die rechnerische Tilgung nicht zu niedrig wird. Bei einer Restschuld von 217.900 Euro und einer Monatsrate von 1.075 Euro stehen jährlich 12.900 Euro für Zins und Tilgung zur Verfügung. Steigt der Sollzins, bleibt davon weniger für die tatsächliche Rückzahlung übrig.

Bei 5,50 Prozent Sollzins würde die Tilgung im Beispiel auf nur rund 0,42 Prozent sinken. Die Rate wirkt zwar stabil, die Restschuld würde aber sehr langsam abgebaut. Deshalb sollte nicht nur geprüft werden, ob die Monatsrate kurzfristig ins Budget passt. Ebenso wichtig ist die Frage, wie hoch die Restschuld am Ende der nächsten Zinsbindung noch sein wird.

Welche Rolle spielt der Euribor bei der Anschlussfinanzierung?

Deutsche Bauzinsen mit längerer Sollzinsbindung werden nicht direkt aus dem Euribor abgeleitet. Für langfristige Immobilienkredite spielen unter anderem Kapitalmarktzinsen, Refinanzierungskosten, Beleihung, Bonität und die gewählte Zinsbindung eine Rolle. Der Euribor bleibt dennoch ein nützlicher Indikator für das Zinsumfeld im Euroraum, besonders bei variablen oder kurzfristig angepassten Finanzierungen.

Für die Markteinordnung können die Euribor-Zinssätze im Vergleich betrachtet werden. Wer speziell einen jährlich angepassten Referenzzins verfolgt, findet den 12M Euribor heute mit Verlauf und historischen Werten. Für ein konkretes Angebot ist jedoch immer der im Vertrag genannte Sollzins maßgeblich, nicht ein allgemeiner Referenzwert.

Was lässt sich vor dem Ende der Zinsbindung verbessern?

Eine niedrigere Restschuld reduziert das Risiko höherer Anschlusszinsen. Wer laut Vertrag Sondertilgungen leisten darf, kann den offenen Betrag vor dem Ende der Zinsbindung zusätzlich senken. Dabei sollte ausreichend Liquidität für Reparaturen, Rücklagen und unerwartete Ausgaben erhalten bleiben. Es ist selten sinnvoll, sämtliche Reserven nur zur Reduzierung des Darlehens einzusetzen.

Auch der künftige Tilgungssatz verdient Aufmerksamkeit. Eine sehr niedrige Tilgung entlastet zwar die Monatsrate, verlängert aber die Rückzahlung. Eine höhere Tilgung kann sinnvoll sein, wenn das Einkommen gestiegen ist oder andere finanzielle Belastungen weggefallen sind. Umgekehrt kann eine vorübergehend niedrigere Tilgung notwendig sein, wenn der neue Zins stark gestiegen ist. Entscheidend ist ein realistischer Plan, der nicht nur die erste Rate, sondern die gesamte weitere Finanzierung berücksichtigt.

Die BaFin informiert zur Anschlussfinanzierung und weist darauf hin, dass eine geringere Restschuld die künftige Zinsbelastung reduziert. Ergänzend erläutert die Verbraucherzentrale verschiedene Modelle der Immobilienfinanzierung und die Risiken einer späteren Restschuld.

Check vor der neuen Zinsvereinbarung

Vor der Entscheidung sollten mindestens die aktuelle Restschuld, das Ende der bisherigen Zinsbindung, die gewünschte Monatsrate und eine tragbare Mindesttilgung feststehen. Angebote lassen sich nur sinnvoll vergleichen, wenn dieselbe Restschuld, derselbe Auszahlungszeitpunkt und möglichst ähnliche Sondertilgungs- und Tilgungswechselrechte zugrunde gelegt werden.

Zusätzlich sollte berechnet werden, wie sich die Finanzierung bei einem etwas höheren Zins entwickelt. Eine solche Sicherheitsrechnung zeigt, ob das Budget nur beim günstigsten Angebot funktioniert oder auch bei weniger günstigen Konditionen stabil bleibt. Wer ausschließlich auf die niedrigste Anfangsrate schaut, kann eine hohe künftige Restschuld übersehen.

Fazit: Restschuld, Zins und Tilgung gemeinsam betrachten

Die neue Rate nach Ende der Zinsbindung lässt sich nicht allein aus dem neuen Sollzins ableiten. Erst die Kombination aus Restschuld und Tilgung zeigt, wie hoch die Anschlussrate wird und wie schnell das Darlehen weiter sinkt. Eine geringere Restschuld kann einen höheren Zins teilweise auffangen. Wird die Rate jedoch nur durch eine sehr niedrige Tilgung stabil gehalten, verschiebt sich das Risiko in die Zukunft.

Für eine belastbare Entscheidung sollten daher mehrere Szenarien gerechnet werden: neue Rate bei gleichbleibender Tilgung, mögliche Tilgung bei gleichbleibender Rate und erwartete Restschuld am Ende der nächsten Zinsbindung. So wird aus einer einzelnen Zinszahl ein realistischer Finanzierungsplan.